Để hiểu rõ về rủi ro khi khai giá thấp trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản (BĐS), chúng tôi có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Nam Bình, Phó cục trưởng, người phát ngôn của Cục Thuế TPHCM.

Hợp đồng không đúng giá trị thật là không hợp pháp

* PHÓNG VIÊN: Thưa ông, khi các bên mua bán BĐS bắt tay ký hợp đồng giảm giá để khai thuế thấp, nếu sau đó cơ quan nhà nước phát hiện hai bên lập nhiều hợp đồng khác nhau, giá mua bán cao hơn giá khai thuế thì có phải là hành vi trốn thuế không?

* Ông NGUYỄN NAM BÌNH: Khoản 5 Điều 108 Luật Quản lý thuế quy định hành vi trốn thuế là “Sử dụng chứng từ, tài liệu không hợp pháp khác để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được hoàn”. Như vậy, đối với một tài sản nhưng các bên ký nhiều hợp đồng (hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản thỏa thuận…) với số tiền khác nhau, sau đó sử dụng hợp đồng giá thấp để khai thuế, mà cơ quan nhà nước có chứng cứ xác định hợp đồng đó không trung thực thì trường hợp này được xem là tài liệu không hợp pháp.

* Không ít luật sư cho rằng Nhà nước đã ban hành khung giá đất thì người dân có quyền khai giá chuyển nhượng bao nhiêu cũng được, nếu khai thấp thì cơ quan thuế có quyền áp theo khung giá nhà nước chứ không được xử lý người dân về hành vi trốn thuế. Lập luận này có đúng không, thưa ông?

* Không có chuyện người dân được quyền khai sai. Về nguyên tắc, nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng (giá bán thực – PV) thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo khung giá đất của UBND cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng. 

Luật cũng quy định người nộp thuế phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực của các giao dịch do mình thực hiện – không chỉ chịu trách nhiệm với cơ quan thuế, mà giao dịch đó liên quan đến pháp luật khác thì vẫn phải bị chi phối. Như cơ quan công an chẳng hạn, khi công an điều tra có chứng cứ chứng minh giá trị hợp đồng không đúng, các bên cố tình khai gian thì xử lý theo pháp luật. Vì Nhà nước đã trao quyền tự khai, tự tính, tự nộp thuế cho doanh nghiệp thì cá nhân cũng được quyền tự khai và tự chịu trách nhiệm.

Người dân giao dịch tại Phòng Công chứng số 4 tỉnh Đồng Nai. Ảnh: THÀNH TRÍ

* Thưa ông, vậy quy định nào trong luật thuế buộc người dân phải khai đúng?

* Theo quy định của Luật Quản lý thuế thì người nộp thuế có nghĩa vụ:  Khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế; cung cấp chính xác, đầy đủ, kịp thời thông tin, tài liệu liên quan đến việc xác định nghĩa vụ thuế… Do vậy, khi cơ quan nhà nước có cơ sở xác định hợp đồng mà người nộp thuế kê khai sai giá chuyển nhượng thực thì hợp đồng đó là không hợp pháp.

Công chứng phải liên đới chịu trách nhiệm

* Như bài báo phản ánh, ở các đơn vị công chứng, công chứng viên công chứng cùng lúc cho một thửa đất bằng nhiều hợp đồng khác nhau nhằm giảm số tiền nộp thuế. Thậm chí, chính trong giới luật sư, nhiều người khi mua bán BĐS cũng ký nhiều hợp đồng với giá thấp hơn để né thuế – đương nhiên hành vi khai không trung thực đó sẽ được xử lý như ông nói ở trên. Nếu công chứng viên, luật sư biết rõ, hoặc tư vấn cho khách hàng trốn thuế thì có sai phạm không?

* Nếu công chứng viên biết khách hàng kê khai không đúng giá trị mua bán mà vẫn công chứng hợp đồng mua bán là sai, phải liên đới chịu trách nhiệm. Những người khác cũng vậy, nếu tư vấn trốn thuế mà cơ quan chức năng phát hiện, có căn cứ rõ ràng thì tùy theo mức độ, người đó cũng sẽ bị xử lý.

* Không chỉ cá nhân lách thuế mà ngay cả các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng trốn thuế. Không ít trường hợp, chủ dự án bán căn hộ cho doanh nghiệp khác, ví dụ với giá 2 tỷ đồng, doanh nghiệp mua lại bán cho khách hàng 3 tỷ đồng, nhưng sau khi ký hợp đồng cọc 3 bên thì bên bán không ký hợp đồng chính thức mà buộc khách hàng ký “văn bản thỏa thuận chuyển nhượng”, với nội dung khách thừa nhận hợp đồng mà 2 công ty đã bán với nhau trước đây với giá thấp hơn giá khách thực trả. Như vậy, với văn bản xác nhận việc chuyển nhượng đó (không phải hợp đồng mua bán) thì có được khai thuế, tính thuế đúng giá không?

* Trường hợp doanh nghiệp ký hợp đồng mua BĐS từ chủ đầu tư, sau đó có văn bản thỏa thuận chuyển nhượng hợp đồng nêu trên cho tổ chức, cá nhân khác thì giao dịch này vẫn xem là giao dịch chuyển nhượng BĐS và phải kê khai nộp thuế theo quy định. Trong tình huống cụ thể nêu trên thì doanh nghiệp xác định giá bán là 3 tỷ đồng và giá mua là 2 tỷ đồng, để xác định thuế.

Theo Hàn Ni thực hiện

https://www.sggp.org.vn/khai-thap-gia-chuyen-nhuong-bat-dong-san-la-pham-toi-tron-thue-627804.html